投资人 (2014 积分)
简介:这家伙很懒什么都没有留下!
  • 生菜金融8004号客服屌炸天!项目逾期不公开!债转2个多月了没反应!
    巭孬嫑夯 发表于2018-11-08 17:36
    生菜金融已经两个多月了,没反应!9.5号申请退出的,到现在就回了4000多,不到10%!债转慢就算了,第一次电话询问情况,客服****号和老佛爷一样,牛掰轰轰的!再看看债转情况,连个进度条都没有!平台是把所有项目全部展期了?!按照这个进度是要展期20个月?!变相持有底层资产?!这么牛的客服这么牛的背景,你倒是开放折价债转啊!连钱盆网都不如!还有你们的APP PUSH一天推送3次,每天都推,你是要咋样?不是天天说大环境转暖,怎么没见你资金流转暖啊?! 借款项目信息已经存档,有时间亲自跑一探,探探是不是被你截留了!请善待投资人,套路没好下场,别让投资人路转黑,好好管理好你的团队你的客服! 看看这,月入6万的借款人逾期!!是不是要让我风控下此借款人的信息?!你的业务就是这样的?还要投资人复投?! 再看看这几个月的成交量 资金净流出情况,没好好的背景整成这个样,你也没自融没假标啊,怎么会这么弱鸡!对了,那个长长的流出资金是多少?! 好好整顿下迎接行政复查,你的底层资产都是24个月及以上,期限错配严重,再不整改情况会越来越糟糕!
    平台投诉 3162 11
  • 钱盆网不止逾期坏账高,还借钱给老赖!股东疑似关联自担保!
    巭孬嫑夯 发表于2018-09-12 11:38
    2018.6.6投资自助投标一个月玩玩,2018.7.6应回款,之后就是自助投标1个半月退不出,再然后就是套路折价债转。这么差劲的平台,一口气咽不下,能回多少就多少,赶紧折价债转回了6000左右,赚回了一架手机,之后剩点14000折价率31%已经快三周了还没审核通过,之前是10天左右审核通过。钱盆网的事全网都知道,当然还有些事连他们员工都不知道,下面就看看些粗浅的事,理性投资。 首先看看钱盆网的股权架构:(重点人物梁华强、岑正强、黄剑锋) 再看看很多借款标的担保企业总会出现一家商贸公司担保,公司如下,这个图钱盆网技术没处理好,无码出现的。 岑溪市永捷商贸发展有限公司关联图谱如下(重点人物:岑焕强,关联企业:广西梧州两广批发市场房地产有限公司) 广西梧州两广批发市场房地产有限公司(失信被执行人,重点人物:岑焕强、黄剑标) 到此梳理下钱盆网和这个地产的关联性: 钱盆网股东:梁华强、岑正强、黄剑锋 担保企业岑溪市永捷商贸发展有限公司股东:岑焕强 担保企业关联企业广西梧州两广批发市场房地产有限公司(失信被执行人)股东:岑焕强、黄剑标 岑正强、岑焕强和黄剑锋、黄剑标这两对人物关系不言而喻,参照其他投资人挖出的疑似钱盆网自融的信息。 借款标中提到的担保企业岑溪市永捷商贸发展有限公司和岑溪市兴城置业有限公司(为永捷商贸的历史股东)经营的商业广场为:岑溪市兴城商业广场,此广场淘宝司法拍卖上目前在拍资产共52起标的,岑溪市兴城置业有限公司已为失信被执行人,那么我们投的借款标为什么都是逾期坏账,大家应该都明白了。 以下是部分借款企业名录 岑溪市永捷商贸企业征信报告及钱盆网所谓的质押 是否自融已经不重要了,不割血折价债转,你就得持有这些底层资产,割个7折平台已经赚翻,况且这些借款企业的钱也是左边口袋进右边。熟悉的套路,居然碰上了,今年旅游的经费要缩减了!
    平台曝光 11631 152
  • 756与658先后被工商高价约茶!!!
    巭孬嫑夯 发表于2015-07-13 18:27
    看到道长爆的喝茶贴,整理了下,两家平台一起曝光!可惜之家只能曝光一家,那么658曝光的贴见道长的喝茶贴http://bbs.wangdaizhijia.com/thread-527946-1-1.html 本来看了曝光贴以为上次看到的就是658金融,没想到查出来756金融也被工商高价约茶。 暂且不管两家平台什么恩怨了,目前股票配资平台大家都小心点! 1.756金融:当事人杭州天臣网络科技有限公司的行为,违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款之规定对该行为,经营者利用广告或者其他方法,对商品作引人误解的虚假宣传的,监督检查部门应当责令停止违法行为,消除影响,可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。 杭州市高新技术产业开发区(滨江)市场监督管理局,作出行政处罚决定日期:2015年03月26日,罚款15000. [attach]312151[/attach][attach]312152[/attach] 2.658金融:2015年6月8日,杭州市上城区市场监督管理局对658金融下达行政处罚书,责令其停止虚假宣传并罚款2.8万元。根据行政处罚通告,658金融涉嫌夸大跟保险公司的合作、管理团队的经验以及项目收益等三项违法事实。 3.另外756金融股东股权有出质情况,具体基于什么目的不清。 [attach]312154[/attach] 再附上目前股票配资平台一览: [attach]312156[/attach]
    平台曝光 2953 16
  • 怎么办?我还可以重回网贷吗?
    巭孬嫑夯 发表于2015-06-29 15:32
    因股票暴跌,急需用钱补仓,忍痛把收藏多年的吴道子真迹《萧何月下追韩信》,唐伯虎的《虎啸山居图》,齐白石的《虾》,《武松打虎》《张飞大闹长坂坡》拿出来变现,喜欢的参考中国艺术品年鉴,此次实乃忍痛割爱!有意者私聊,没有经济实力的勿扰! 有图有真像!卖完重回网贷翻身,可以吗?! [attach]303063[/attach][attach]303062[/attach][attach]303061[/attach][attach]303059[/attach][attach]303060[/attach]
    网贷交流 760 14
  • 【微美金融】鑫隆创投¥幸福钱庄同一老板
    巭孬嫑夯 发表于2015-06-19 22:09
    微美金融股东查询如下:http://www.vmjinrong.com/ [attach]296130[/attach] 鑫隆创投主体公司为高通盛融(北京)投资基金管理有限公司 http://www.xinlongct.com/ 股东查询如下: [attach]296131[/attach] 幸福钱庄股东:http://www.001bank.com/ [attach]296136[/attach] 微美金融(上海)小额信贷为主,鑫隆创投(天津)大额基建工程园区项目,借款集中,幸福钱庄借款资料都没。 舆情有负面执行记录未说明原因,网友爆楼盘项目烂尾(http://bbs.wangdaizhijia.com/thread-91351-1-1.html),另外微美贷连团队介绍都没! [attach]296132[/attach][attach]296133[/attach][attach]296134[/attach][attach]296135[/attach]
    平台投诉 2924 5
  • 风险预警!风控必知!
    巭孬嫑夯 发表于2015-04-24 11:10
    从什么维度去判断客户潜在风险,进而及时预警![attach]248202[/attach] 1.客户信用等级、贷款风险分类下降; 2.政府调整了行业政策或修改了相关法律,严重影响客户的生产经营; 3.借款人的主要股东、关联企业、母子公司或担保单位等发生了重大的经营管理变化,如改制、频繁复杂地进行关联交易、重大关联交易等; 4.股本结构重大变化、资本金大幅减少,大量对外投资,投资项目与自身主营业务关联不大; 5.挪用或变相挪用信贷资金或其他信用; 6.对金融机构及其他债权人出现拖欠或违约行为,金融机构被动展期或借新还旧; 7.逃废金融机构债务; 8.借款人组织形式发生变化,如进行租赁、分立、承包、联营、并购、重组等; 9.高管人员卷入经济或刑事案件; 10.客户涉及重大不利诉讼;客户大宗资金被诈骗、损失; 11.管理层核心人物突然死亡、患病、辞职或下落不明,没有相应的继任者; 12.资产负债表结构发生重大变化,资产负债比率过高,流动资产占总资产比例下降,固定资产变动异常,无形资产激增; 13.短期债务异常增加,长期债务大量增加; 14.利润、销售、利润率、现金流量的持续下降; 15.公司章程、业务性质、经营范围发生重大变化; 16.经营活动发生显著变化,开工不足,处于停产、半停产或经营停止状态; 17.丧失主要产品系列、特许经营权、分销权或供应来源; 18.建设项目的可行性存在偏差,或计划执行出现较大的调整,如基建项目的工期延长或处于停缓状态; 19.拖欠税款、工程款、员工工资、参考利息; 20.出售、变卖主要的生产经营性固定资产; 21.抵质押物品所有权发生争议;客户擅自处理抵(质)押物; 22.抵押物品的实际占有人管理不善,抵质押物价值下降或金融机构对抵押物失去有效控制; 23.行业急剧衰退,或地区经济状况严重恶化; 24.客户在我社账户资金变动异常; 25.企业在我社的存款余额或结算量锐减; 26.企业千方百计到各家金融机构申请贷款,只要能够得到贷款,可以承受许多苛刻条件,如高参考利率等; 27.借款人向其他金融机构的信贷申请被拒绝,其他金融机构对其看法改变,其他金融机构降低其信用限额; 28.客户态度发生改变,尤其是缺乏合作诚意,还款意愿差,多种还款来源不落实,拖延支付贷款本金、参考利息或费用,拒绝金融机构与其注册会计师等相关人员接触; 29.外部评级机构调低借款人的信用评级; 30.提供虚假的财务报表或其他信息、资料; 31.与同一金融机构贷款客户有互保、连环保关系; 32.借款人违反与其他金融机构或债权人的协议,不能偿还其他对外债务; 33.接到许多其他金融机构的资信咨询调查; 34.借款人采取欺诈手段骗取贷款,或套取贷款用于牟取非法收入; 35.保证人保证能力下降; 36.遇到台风、洪涝、火灾、地震等严重灾难,损失惨重; 37.会计师事务所出具保留意见的财务审计报告; 38.通过资产重估,大幅度增加资产价值和资本公积,但依据不充分; 39.股东通过借款,抽逃资本金; 40.金融机构结算帐户往来资金与现金流量表出入较大,或与销售收入不匹配。
    网贷交流 525 4
  • 快速贷 暴雷幕后
    巭孬嫑夯 发表于2015-03-26 16:38
    1.拆金额拆期限,借款标基本都为展期续借标,金额较大通常200万以上,有的额标快3000多万。期限错配严重,乱拆标!多能干不动就展期续借。造成平台成交量较大,评级较前。 2.借款金额较大较集中,大额的基本为地产项目,估计借了大5000万左右,项目本身风险较大,处置不易!平台基本无风控,完全线下民间借贷做法,一张借条就能随便借。 3.自融嫌疑,飞机名下实体较多,珠宝酒店化工地产等,基本无风控,部分资金挪用自融,产生挤兑后无力垫付。 4.运营不行 搞不明白,现在天天论坛怎么还那么多说快速贷还活着,飞机还在,不赶紧搞点实际的。1.投资人该维权的维权去2.坏账部分催收3.法人股东关联企业以及借款人资产处置。当然还有一种情况也许飞机想做的,在开个新平台拉人头还旧债,貌似他还政协委员呢。股改做法其实换做谁也会这么做,既然都出问题了,让投资人钱多飞已会儿多好,到后期有机会翻身,不仅省了好多本金和参考利息,算上如果坏账能催收回来,有可能还有赚。当然还有种做法,包装名下所有关联企业到其他平台融资!
    平台曝光 9163 88
  • 大家千万注意了!担保承诺函和担保函要看清!
    巭孬嫑夯 发表于2015-03-19 17:29
    很多平台只提供担保承诺函,而不是担保函,如果借款发生坏账后,追偿存在法律问题!首先要辨别承诺函名称和内容是否为保证合同,是否有提到承担担保责任以及保证方式,到底为一般担保还是连带责任。如果未说明的,那担保承诺函不构成保证合同,发生坏账无法通过担保追偿。 首先要区分担保为一般担保还是连带责任担保,保证合同未说明连带责任的为一般保证。 关于连带保证责任,保证人与债务人处于同一顺序,只要债务人不履行债务,债权人可以要求其中任何一人首先履行债务,也可以一并要求债务人履行债务,保证人承担保证责任。 在一般保证责任的情况下,一般保证人享有先诉抗辩权,法律要求债权人先对债务人进行求偿,如果债务人的财产满足了债权人的债权,则保证人的保证责任就会相应免除。连带担保对保证人的约束更大,如果出现借款人还不上借款的情况,在同时起诉的情况下,也会优先执行该保证人的财产。 有案例,XX公司向OO银行借款,JJ政府与OO银行签订保证承诺函,但承诺函未写明JJ政府应承担的保证责任以及保证方式以及期限,只是粗略写JJ政府有责任协助解决XX公司还款,并未对债务作出代为清偿责任的意思,不能构成法律意义上的保证,最后法院判决银行上诉要求JJ政府代为清偿无效。 综上所述,签订借款合同后要追加担保时,最好签订《XX保证合同》尽量不要担保承诺函,如果签保证合同或者承诺函时,一定要明确担保人承担的担保责任:一般担保或者连带责任以及担保范围、期限等。
    网贷交流 3631 26
  • 注意!新三板和地方性股权交易中心的区别
    巭孬嫑夯 发表于2015-03-19 16:34
    看到论坛有帖子反映股权托管中心的问题,也来普及下。 全国中小企业股份转让系统(即俗称的“新三板”)是经*批准设立的,是全国性的证券交易场所。上海股权托管交易中心、天津股权交易所等地方性的股权交易中心是由省级政府批准成立的,是地方性的股权交易中心。新三板市场在挂牌企业基本条件、挂牌程序、投资者标准、交易规则等方面都与地方性的股权交易中心存在差别。 1.新三板市场更适合已经有一定的业务规模、经营能力较强、治理结构更为完善的成长型企业,而地方性股权交易中心更适合处于初创期的小微企业。 2.从推荐机构来看,新三板的推荐机构为具有证券承销和保荐业务资格的券商,而地方性股权交易中心认可普通投资机构的推荐。 3.从审批机关来看,新三板拟挂牌企业需经全国股份转让系统公司审查,中国证监会核准,审核层级更高,程序更为规范。 4.投资者标准区别:新三板:注册资本500万元人民币以上的法人或合伙企业(合伙企业须实缴),地方性股权交易中心有的有注资限制有的无,上海股权托管交易中心无注资限制,天津不低于100万。个人投资方面,新三板:投资者本人名下前一交易日日终证券类资产市值300万元人民币以上,具有两年以上证券投资经验,或具有会计、金融、投资、财经 等相关专业背景 或培训经历;上海股权托管:具有两年以上证券投资经验,且拥有人民币100万元以上金融资产的自然人,天津股权交易所:个人金融资产在10万元。 5.交易规则:新三板市场的交易方式更为灵活,在协议方式、竞价方式的基础上引入了做市商方式,能够更好地活跃市场、促进交易。较低的交易单位也能够促进交易市场的活跃。从定向增发融资的角度讲,新三板企业的定向融资程序更为简便、快捷,更有利于挂牌企业快速融资,促进企业的发展。从股东人数限制方面来看,新三板挂牌企业股东人数可以突破200人,为企业的融资扫清了股东人数的障碍。地方性基本为协议方式。 补充:1、上海股权托管交易中心Q版适合起步期,创业期的企业; 2、上海股权托管交易中心E版适合成长期,已具备持续经营能力的企业; 3、新三板适合高速成长期,具备发展突出,持续经营稳定的企业; 4、创业板适合成长后期,成长非常稳定的企业; 5、中小版适合成熟期,规模偏小的企业; 6、主板适合成熟期,行业龙头、大型、骨干型企业、蓝筹企业。 新三板是全国中小企业股权交易中心,挂牌对象面向国家级高科技园区企业;Q版E版是上海的板块,融资能力差多了。 企业申请E版挂牌的费用目前在120W元左右,挂牌成功后可得到政府相应的资金补助(上海不同区,政府补助的额度也不同,比如张江高科目前给予补助140W,全国企业皆可在上海股交所提交挂牌申请) 与主板、中小板及创业板相比,企业申请在新三板挂牌转让的费用要低一些。费用一般在160万元左右,挂牌成功后同样可得到政府的资金补助。 地方性股权交易中心俗称新四板,然后股权众筹定位为新五。 所以什么股权交易中心托管/挂牌什么的真不是什么高大尚,你就当个它花钱写个软文罢了,等上新三板再说吧!
    网贷交流 1085 9
  • 土地使用权抵押问题普及以及土地使用权常识
    巭孬嫑夯 发表于2014-08-29 10:40
    土地出让金 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,是土地有效年限的使用价格,也称“地价”。它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿;后者为土地资源使用的费用,即“地租”。土地出让金可以分为两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。 土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,并不得转让、出租、抵押。 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者在足额交纳了土地出让金后,有权取得该土地在一定年限内的使用权利,并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。 土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。国有土地使用权转让应当签订转让合同,转让时土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 土地使用权出租 国有土地使用权出租是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。国有土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 土地使用权抵押 国有土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。国有土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。 农村集体土地 集体土地是指农村集体所有的土地。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有:出让、划拨、转让。 一、以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵:土地使用权出让,是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式:招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限:土地使用权出让最高年限:居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。 (一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权 招标拍卖挂牌出让土地使用权范围: (1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地; (2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的; (3)划拨土地使用权改变用用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (4)划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (5)出让土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 (二)以协议方式取得国有土地使用权 (1)协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,方可采取协议方式,主要包括以下情况: A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的; B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外; C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外; D、出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。 (2)禁止性规定 A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和,有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 二、以划拨方式取得国有土地使用权 1、内涵:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权,而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限:以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求,也可以对划拨土地使用权无偿收回,并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的,其地上建筑物和其他附着物归国家所有,但应根据实际情况给予适当补偿。 3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形:根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定,下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的,经主管部门登记、核实,由同级人民政府颁发土地使用权证。   4、转让、出租、抵押的限制性规定:划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押:即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人,领有土地使用权证,地上建筑物有合法产权证明,经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,没收其非法收入,并根据其情节处以相应罚款。   三、以转让方式取得国有土地使用权   1、内涵:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人,接受土地使用权的一方称为受让人。   2、转让方式:包括出售、交换和赠与等。   3、禁止性规定:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。   4、年限:土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。   5、“房地一并转移”:土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。   6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。 “房随地走”和“地随房走”的有关问题 一、释义 所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权(建设用地使用权)被买卖处分时,该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。 反过来,建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分,即所谓“地随房走”。 关于以上两点,《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》等均作了明确规定。 但现实生活中很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况,特别是房屋管理和土地管理分属不同部门时。《物权法》第10条要求房地产进行统一登记,这样原来的分别登记和统一登记之间就发生了冲突,特别是在《担保法》状态下因为是分别登记,房屋抵押归房产管理部门管理,土地使用权抵押归土地管理部门管理,即出现了房地产抵押进行了分别登记。 二、土地使用权与房屋产权的关系 (一)土地使用权与房屋产权是相互独立的物权 我国实行土地的公有制度,土地所有权分别属于国家和农村集体经济所有,根据《担保法》第三十七条第一款第(一)项的规定,土地所有权不得作为抵押物。但土地所有权可以与其使用权相分离,土地使用者享有土地使用权,土地使用者(即抵押人)可以自己有权处分的国有土地使用权设定抵押权,根据我国现行的立法规定,可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权,以及依行政划拨方式取得的土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让,所以集体所有的土地不得用于抵押。土地使用权属于民法上的用益物权。所谓用益物权,是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的特征:其主体不是所有人而是使用人,其客体具有永久的不可移动性,其权利经登记公示具有排他性。 以房产设定抵押物时,抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的自物权。所谓自物权,也即所有权,根据《民法通则》第七十一条的规定,是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的特征:其主体是房屋所有人,其客体也具有不可移动性,其权利经登记公示也具有排他性。 土地使用权和房屋产权是两种不同性质的,不能相互替代的,各具价值的物权。国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料,设立了不同的部门进行管理。这就决定了房屋抵押和土地使用权抵押是两种不同的财产抵押,两者不具有同一性。 (二)土地使用权和房屋产权有依附关系 土地是任何房产的基础,是土地上建筑物的本质组成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地,如果对土地没有使用的权利,就无权在该地上建房或使用房屋,因此,离开了土地的建筑物是空中楼阁。房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上,抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。 正是基于土地使用权和房屋产权的依附关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的,一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则。诸如,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。”《城市房地产管理法》第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《担保法》第三十六条所规定的“三个同时抵押”即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。 (三)土地使用权和房屋产权的权利主体是以同一主体为原则,非同一主体为例外 在一般情况下,民事主体只有依法取得土地使用权,才能在土地上依法兴建房屋,取得房屋产权,因此说,此种情形下,土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是,随着近年来城市住房制度的改革和大规模商品房开发,城市私有房屋的比例呈逐步上升之势,便出现了房屋区分所有。 所谓房屋区分所有,也称建筑物区分所有,是指数人、数十人甚至更多人区分建筑物而各有其部分。房屋区分所有的主体,是在某一住宅楼、写字楼拥有一套或几套单元住房的自然人或法人。一栋高层商品楼房中可能住有几十户、数百户自然人或法人,这些人都应成为房屋区分所有的主体。在房屋区分所有情况下,房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有,便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权,共有人中的一人非经其他共有人同意,无权处分共有物。有的地方,在房屋区分出售后,土地使用权仍登记在原开发商或原单位名上。上述情况便产生了这样的结果,众多的房屋产权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体并不同一,出现了例外情形。 四、房地产抵押的形式 (一)房屋产权和土地使用权的同时抵押 即指抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。 在房屋产权和土地使用权同时抵押的情况下,严格区分房产和地产,抵押物是一个统一的房地产,行使抵押权时将房产和地产作为一个整体拍卖,抵押权人依登记的先后次序受清偿。这种做法的依据是土地和房屋间的不可分性,这种客观上的不可分性是土地和房屋之间最基本的自然属性,即土地是房屋的载体,房屋离开土地就会损害其自身经济价值,只有将两者结合在一起才能发挥其经济价值。若作为财产权利形式考察,则土地和房屋的关系就是土地使用权和房屋所有权的关系,土地使用权和房屋所有权的关系受到土地和房屋间不可分性的影响而表现为一种结合性。 从房地产*的角度来看,地价决定房价,房价中又含有地价,若将土地使用权或者房屋单独交易势必造成贬值的不良后果。关于房产和地产同时抵押的立法例当首推英美法和德国民法。英美法中不动产(房地产)的概念有两个层次的含义:一是把土地和房屋、构筑物当做一个整体来看待;二是把土地和房屋、构筑物附带的各种权利合在一起广义地视为一个整体。由于英美法不严格区分房产和地产,所以其房地产抵押只能是房产和地产的同时抵押。德国民法则否认房屋的独立性,认为房屋是土地的成分,土地所有权中包括对其地上房屋的所有,虽然德国后来颁布了《地上权条例》以克服土地所有权对地上房屋的附合,但仍以地上权对其地上房屋的附合而否定房屋的独立性,即房屋不能独立成为所有权的客体。在德国这种否认房产独立性的立法环境下对土地或者地上权的抵押,其中包括对地上房屋的抵押,因而也可以看作是房产和地产的同时抵押。 在我国,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条,《城市房地产管理法》第三十一条、第四十七条规定将房产和地产(即土地使用权)作为一个整体进行抵押。《担保法》第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”从我国上述法律规定中不难看出我国是采取了房产和地产同时抵押的方法。 (二)房产和地产的单独抵押 即指单独抵押房产或者地产,并且在行使抵押权时单独拍卖房产或者单独拍卖地产的抵押方式。传统的大陆法系民法中所谓单独抵押是指房屋所有权或者土地所有权的单独抵押,并不是指房屋所有权或者地上权的单独抵押。传统民法认为地上权与土地所有权一样是取得房屋所有权的前提(或称作基础权利),这种前提被称为是取得房屋所有权的权源,其他权源还有土地租赁权和土地借用权等。由于单独抵押是指房屋所有权或者土地所有权的单独抵押,所以单独抵押房的效力并不及于土地所有权,行使抵押权时只能将房屋单独拍卖。而不能连同土地所有权并付拍卖,这时买受人因缺乏权源而无法取得房屋的所有权,为补救这一缺陷,保护买受人的利益,法律规定买受人同时取得法定地上权。例如《日本民法》第388条规定:“土地及地上存在的建筑物属于同一所有人,而仅以土地或建筑物进行抵押,于拍卖时,视为抵押人设定地上权。但其地租,因当事人请求,由法院予以确定。”单独抵押土地,其效力也不及于房屋所有权,单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定地上权。 单独抵押的目的在于保护抵押人的利益,使抵押人在抵押权人行使抵押权后仍能保留其对于土地或房屋的权利,达到了物尽其用的经济效益。如果将地上权单独抵押,那么行使抵押权时单独拍卖地上权,而房屋所有权却因缺乏权源不能继续存在,但这时决不能再设定法定地上权,因为同一块土地上不能存在二个性质相同的地上权,所以地上权不能单独抵押。单独抵押的实现与法定地上权的作用密切相关,而法定地上权的成立,其前提亦将是土地所有权进入市场,即可用土地所有权进行交易。根据我国宪法的规定,土地所有权禁止转让、出租和抵押。因此,我国不具有法定地上权成立的条件,也就排除了房屋所有权或者土地所有权单独抵押的可能性。 (三)房产和地产的分别抵押 即指抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人行使抵押权时,可将房产和地产并付拍卖,但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的相对独立性,可将房屋或地产独立抵押,不同之处在于行使抵押权时单独抵押只能单独拍卖房产或地产。 房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境,大陆法系民法中以日本为代表,承认房屋的独立性,认为房屋可以独立成为所有权的客体,这一观点与我国相同,我国法律一贯承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体,因为房产和地产各自具有独立的交换价值。我国建设部于1992年3月23日房建(92)162号通知第二条中规定:“在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算、综合分析,科学确定房地产价格。” 在司法实践中,房产和土地使用权分别抵押给不同的债权人时,其效力如何,存在着分歧: 一种观点认为,房屋与土地不可分离,应将房地产视为一个抵押物,按照《担保法》第三十五条关于“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保的债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定,可以承认其效力。如果违反上述规定的,承认登记在先的合同的效力,并满足该合同抵押权人的权利请求;确认登记在后的合同无效或未超过第一份合同所担保的债权余额的部分无效,对登记在后抵押权人未能实现的抵押权不予保护。 另一种意见认为两个抵押合同均有效,但在处理此类合同时,应把房屋与所占用范围的土地使用权视为同一财产,并把房地产分别抵押的行为视为同一财产向两个以上债权人抵押的行为,适用《担保法》第五十四条的规定。对拍卖、变卖房地产的全部所得,按两个抵押登记时间先后清偿;登记时间顺序相同的,以房地产总价款按债权比例清偿。 笔者认为,上述两种观点均把此类抵押视为一物两押,其根据是《担保法》第三十六条所规定的“三个同时抵押。”而实际上房屋和土地使用权系两物,抵押人将房产和土地使用权分别抵押给不同的债权人的抵押合同,若无其他导致抵押合同无效的情形外,应当认定抵押合同均为有效。其理由是: 1.抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人,并经过抵押物登记公示,具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效,才符合物权公示原则,才不会动摇抵押登记的公信力。并且,对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据,而是采用“设立在先,效力优先”的原则。我国《担保法》第五十四条承认一物多押的效力,对一物多押的情况,只要第二押及其后的抵押权人是明知的、自愿的,就不应予以限制,不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。 2.房地产权利人为同一抵押人时,抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人,而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押,以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押,应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利,后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时,应把两物同时拍卖,分别计算拍卖价值,分别按两个合同的约定受偿。 3.在房屋与土地使用权主体不同一时,两个合同各不相扰。在处理抵押物时,应将房地产同时拍卖,分别计价,分别按两个合同受偿。 需提及的是,如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖,他只能就房屋卖得价金优先受偿,那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前,对于拍卖土地使用权所得价金该如何处理呢?笔者认为应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存,超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 五、对《担保法》第三十六条的质疑和完善 《担保法》第三十六条对抵押权设定后土地使用权和地上建筑物的关系作出了规定,该条立法系遵循以往立法与实践经验而作出了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。笔者认为,房地产在设定抵押时,原则上要遵守“房随地走”或“地随房走”的规则,但也要考虑一些例外情形,不能机械化、绝对化地使用这一规则。其理由如下: 1.虽然我国现行法律将房屋和土地使用权在设定抵押权之时,视为一个整体,但土地使用权和房屋产权是相互独立的物权,土地使用权和房屋的价值并非完全不能分离。例如设定抵押时,只是以房屋作抵押,而并不是以整个地块的全部使用权作抵押,房屋在整个地块中占据的面积是很小的,因而将土地和房屋分开仍然是必要的。如果土地使用权和房屋是分别登记的,也未尝不可以分别确定其价值。尤其是在房地产抵押设定以后,土地上新增的房屋就不应属于抵押物,该房屋与土地的价值是可以分离的。这正是房屋所有权与土地使用权分离的结果。 2.正如前文所述,土地使用权和房屋产权的权利主体是以同一主体为原则,非同一主体为例外。当土地使用权和房屋产权的权利主体为同一人时,设定抵押权时,法律上要求抵押人遵守“地随房走”或“房随地走”的原则是完全可以做到的,并可避免纠纷。但当土地使用权和房屋产权的权利非为同一人时,通过使用权人设定抵押时,他就无权对不拥有产权的房屋(也包括非房屋的建筑物)一并设定抵押;相反,房屋产权人设定抵押时,他也无权对不拥有使用权的土地一并设定抵押。因此说,“三个同时抵押”在土地使用权和房屋产权的权利主体不一致情形下遇到了困惑。 3.将房屋和土地使用权视为一个整体,而不将其作为独立的不动产对待,也不利于确认各种权利和利益。在现代社会,随着经济的发展和对资源利用效率的提高,土地之上与地下可以作各种不同用途的利用,各种空间的利用权也获得法律确认,尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征,使其权利结构呈现出极为复杂的状态,因此单纯从土地权利或房屋权利角度,是不可能揭示各种权利和利用状态的。此外还应看到,在现实生活中,当事人为了充分有效地利用土地和建筑物,可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分,分别予以转让和处分。如土地使用人转让地上建筑物后保留在地下修建停车场的权利,或将建筑物周围的土地使用权转让给他人以保留建筑物的所有权等。这些协议,只要不违反现行法律的强制性规定,都应当认为是有效的,而不能仅因建筑物和土地不能分离就简单地宣布这些协议无效。 4.根据《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”从我国现实情况来看,土地和房屋在绝大部分地区都实行分别登记制度,土地使用权变动由土地管理部门负责登记,而房屋则由房产管理部门负责登记,因此也造成了两种权利在事实上的分离。 5.从尊重当事人意思自治原则出发,应承认“房随地走”或“地随房走”的例外情形。诸如抵押人甲将其土地使用权抵押给抵押权人乙,并且甲和乙在抵押合同中明确约定,抵押人甲也可将房屋设定抵押给其他债权人。随之,抵押人甲将其房屋抵押给抵押权人丙,均办理了抵押登记。如此情形,国家就不应适用司法干预权去干涉抵押合同当事人的意思自治,《担保法》第三十六条的规定的“三个同时抵押”在此又遇到了困惑。 笔者认为,对《担保法》第三十六条应从如下方面完善:一是明确土地使用权和房屋产权的权利主体非同一主体时,土地使用权人和房屋产权人均可就其所享有的土地使用权或房屋设定抵押权。二是明确土地使用权和房屋产权的权利主体为同一主体时,应当允许抵押人仅就土地使用权或房屋产权分别向不同的债权人设定抵押权。三是明确土地使用权和房屋产权为同一权利主体时,抵押人先就土地使用权或房屋产权设定抵押时,应就房屋或土地使用权一并办理抵押登记,否则,允许抵押人就房屋产权或土地使用权另行设定抵押。四是明确抵押合同另有约定的,按照约定。 六、房地产抵押应当注意的问题 1.以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押。根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权,并未转让划拨土地的使用权,也无须交纳出让金。当抵押房地产被拍卖时,虽然土地使用权人是被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产的价款中,包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所以,设定房地产抵押时,抵押权人要详细了解抵押人提供的房地产的土地使用权取得方式。 2.房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题。 《担保法》、《城市房地产管理法》规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋的所得,抵押权人无权优先受偿。 (1)房地产抵押后,土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋,一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押,其所占用范围的土地上新建的房屋。二是以土地使权作抵押,该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后,并依据法定程序办理了抵押权登记,抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时,是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的,抵押合同签订后,新增的房屋,不是抵押合同确定的抵押权客体对象,不能作为抵押物。 (2)抵押房地产拍卖时,对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋,其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时,新增的房屋虽不属抵押财产,但应同抵押房地产一同拍卖,如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来,使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致,则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定,拍卖抵押房地产时,可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一同拍卖。 (3)新增房屋的拍卖所得,抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后,土地上新增的房屋,拍卖抵押房地产时,虽可一同拍卖,但抵押权人无权优先受偿,其前提是新增的房屋不属抵押财产,抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿,无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时,抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿;当抵押人为第三人时,抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。 3.土地使用权的某一部分能否设定抵押问题。从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让,才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值,实际上是指抵押物具有交易上的价值,而并不一定指抵押物的物理上的独立性,抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值,在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标的。
  • 最近很多同地区平台被黑内幕!
    巭孬嫑夯 发表于2014-08-01 15:21
    现在同地区竞争太激烈,基于此,很多同地区平台被黑或者互黑,此事对于投资者来说是好事,因为通常黑人者掌握的信息相对于投资者或者第三方考察人员更多,更有料,有些内幕他们了解的更多,便于投资人区分利弊!相对于平台来说就苦了,他们必须做得更透明更规范,也就是说“身正不怕影子斜”!!!但是纯诽谤的无凭无据的就要好好清理了!所以,黑吧黑吧不是罪!对,还有补充下,也有自黑的来做广告!
    平台曝光 2982 32
  • 好多平台在做赎楼业务?!
    巭孬嫑夯 发表于2014-07-08 10:50
    1 赎楼的业务流程1、房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议;   2、房地产买方选择贷款银行,卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼,买方向银行申请二手房按揭贷款,并提交银行所需资料,办理资金监管手续;   3、银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的,出具《二手楼按揭贷款承诺书》;   4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资担保公司提交所需资料;   5、融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;   6、房地产卖方或买方向融资担保公司缴纳担保费和手续费;   7、经审批同意担保后,融资公司与银行签署《保证合同》;   8、经银行审批同意后,同意提前还贷,融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额,赎楼成功;   9、 融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续;   10、出证后,买方向银行办理抵押登记手续;   11、抵押登记办妥后,银行同意放款给买方;融资担保公司担保责任解除。 赎楼业务有的银行要提前申请,有的则是在规定的工作日让你办理解押的。如果银行没有约束的话,一般是当天还款,次日拿到“注销抵押单”,去房管局解押窗口办理注销抵押,次日可拿到产权证。一般撤销抵押要7个工作日 而二手房产权更名一般需要10-15个工作日 。 注意事项:签订房屋买卖合同前,要到房产管理局查明房产的权属人以及有无抵押或查封情况。签订合同时,明确约定卖方的违约责任,并要求业主委托中介或者其他买方信任的第三方进行办理赎楼及过户手续,并公证授权委托书,防止卖方在交了赎楼款后反悔,不履行售楼或交楼义务。对于业主在尚未取得房产证的情况下签订二手房房屋买卖合同,该合同的效力如何,目前尚存在争议;如果在起诉前还未取得房产证,法院审判多将其认定为无效合同,因此买方应当慎重对待,最好等卖方办好了房产证且签订合同后,再交付赎楼款。如果遇到了卖方恶意欺诈,把赎楼款用作他用的情形,买方应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号,要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方,通过该账号支付赎楼款,尽量避免通过现金直接支付给卖方本人。 担保赎楼所需要的相关资料 1、双方身份证明、买卖合同复印件 2、购房定金收据、购房首期款资金监管协议 3、新贷款银行的还款存折、评估报告; 4、签订《授权委托书》并办理公证手续(公证处); 5、填写《借款人基本情况登记表》(银行提供); 6、填写《个人贷款担保信息表》(担保公司提供); 7、签署《抵押合同》、《房屋抵押清单》、《房屋共有人同意抵押声明》、《不可撤销交易保证书》、《贷款担保协议》(借款人与担保公司签订); 8、银行要求提供的其他资料。 办理房地产公证的程序? 一般办理房地产公证遵循以下程序进行: 公证申请:当事人向有管辖权的公证处提出申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。 公证审查:公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。 公证受理:公证员在受理公证的同时,必须对当事人提交的材料进行审查,发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充,公证处也有权对交易双方进行调查。 出具公证书:公证处经审查认为符合公证条件的,应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作,自签署之日起生效。 二手房交易开辟新渠道 担保赎楼成主要运作模式 近年来,不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市,占到了二手楼总成交量的八成。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记。因此,市民要想出售尚处于按揭期的住房,就必须到银行把余款付清,把房产证赎出来,然后才能进行转让、买卖。 目前,卖“按揭房”的大致有三类人群,一是想卖掉旧房换新房的人;二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者;三是以银行贷款买房做投资,急于寻找下家脱手实现投资回报的投资客,而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势。但银行为控制贷款风险,制定了一系列的限制条件。基于此,转按揭的变通形式——赎楼方式孕育而生,并在很短时间内迅速发展壮大起来,为按揭房在市场上的流通大开绿灯。 担保赎楼成主要运作模式 个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时,可由担保公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭贷款的担保贷款,以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。这个程序简称为“担保赎楼”,即“赎楼担保”,也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等。 随着二手楼交易量的不断增加,目前二手楼买卖的赎楼方式也主要体现在“担保赎楼”上。据了解,担保赎楼一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式(如果买方想一次性付款,则只需由卖方申请担保赎楼)。 一般情况下多数客户是不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的,这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款,也就是说,买卖双方只需向担保公司提出申请,由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式),即可任意选择银行顺利完成交易,期间的赎楼、注销、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办,客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。 担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外,还有担保公司的垫资,简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务,区别在于不需向银行担保贷款,所需赎楼程序由担保公司使用自有资金通过委托贷款方式完成,其特点是方便快捷,办理时间短,但须支付一定费用的担保赎楼金。 当然,结合具体情况也可以通过以下几种途径还清银行欠款,办理房屋转让手续。 卖方自己赎楼,卖方自己有能力一次还清银行的欠款,即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上。此方式操作简单,但需卖方要有一定的经济实力。 中介赎楼与买方赎楼趁势而起 由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂,不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务,为按揭房在市场上的流通开启了新的绿灯。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话,那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户。 赎楼与转按揭如出一辙。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后,业主通过该中介公司出售其二手房,同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款,最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中,提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。通过中介公司的介入,从而完成转按揭全过程。 买方用购房款“帮”卖方赎楼,买方可以将购房款直接存入卖方贷款银行指定的帐户上,类似于买方提前支付房款给卖方,但此方法对买方存在着一定的风险。 值得提醒的是,由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押,所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意。同时买卖双方在签署合同时应注意写清楚规避风险的条款或补充协议,为了规避风险最好是在交易过程中能选择专业、正规的中介公司来办理。因为专业、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系,并且在房产交易中能够帮助买方、卖方及银行三方面避免交易风险,维护三方权益,起到很好的协调和保障作用。 评估为赎楼把脉风险 随着二手楼成交在深圳市所占的份额增大,二手楼贷款中房地产价格的问题日渐彰显。银行业务开展和银行风险之间的平衡靠什么?业主和客户的利益怎么才能够得到保障?很显然,靠评估公司专业、公正。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小,业主和客户的利益也因为评估公司专业、公正而得到保障。 大家知道,无论是一手楼还是二手楼,房价始终处于一个波动的状态,有时上涨,有时下跌的,银行贷款给客户如何才能够将风险降到最低,只有通过专业的评估机构对价格进行估量,否则,银行将会出现一笔笔不良贷款。如深圳某花园70多平方米的物业,一手楼价格在56万元左右,现在市场价值在100万元左右,中间价格差有44万元,如果银行依据一手楼价格对客户放款7成的话,那么才放39万元,比现成交价格低了几十万元。因此,评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、业主、银行而言是非常重要的。 然而,随着二手楼交易量的不断攀升以及深圳二手楼地产中介风起云涌,二手楼评估价格的公允性和作用也日益受到挑战,市场对于评估也有了多种认识和质疑。一方面是银行要降低风险,要求指定评估公司来对物业进行评估,而另一方面,是卖家通过种种关系,希望评估公司提高评估值,以此提高物业价值,获得更多的银行贷款。 什么样的评估价格是公允的呢?专家指出,在评估一个物业价值的时候,必经是以整个市场为基础,以市场上普遍的成交价格作为依据,在公开的市场价值下真实成交为前提,用真实成交案例作比较,以公正公平为原则,以正确的方法测算出来的价格。换句话说,只有评估公司做到了公正、客观、专业、诚信,客户、业主和银行的利益才能到最大的保证。
    网贷交流 1145 11
  • 小额贷款公司股东资格和股权设置
    巭孬嫑夯 发表于2014-06-18 16:43
    第二章 股东资格和股权设置 第十四条 企业法人、自然人、其他经济组织可以向小额贷款公司投资入股。 第十五条 小额贷款公司主发起人原则上应当是管理规范、信用优良、实力雄厚的当地民营骨干企业,净资产5000万元(欠发达县域2000万元)以上且资产负债率不高于70%、近三年连续赢利且三年净利润累计总额在1500万元(欠发达县域600万元)以上。在当地政府的组织指导下,主发起人为主协商确定小额贷款公司的其他股东。除上述条件外,主发起人和其他企业法人股东应符合以下条件: (一)在工商行政管理部门登记注册,具有法人资格;?(二)企业法人代表应无犯罪记录; (三)企业应无不良信用记录; (四)财务状况良好,入股前两年度连续盈利;? (五)有较强的经营管理能力和资金实力。? 第十六条 自然人投资入股小额贷款公司的,应符合以下条件: (一)有完全民事行为能力;? (二)应无犯罪记录和不良信用记录; (三)有较强的抗风险能力和资金实力; (四)具备一定的经济金融知识。? 第十七条 小额贷款公司主发起人的持股比例不超过20%,其余单个自然人、企业法人、其他经济组织及其关联方持股比例不得超过小额贷款公司注册资本总额的10%;单个自然人、企业法人、其他经济组织持股比例不得低于小额贷款公司注册资本总额的5‰。 第十八条 小额贷款公司的注册资本全部为实收货币资本,由出资人一次足额缴纳。真正服务小企业和“三农”的、合规经营的小额贷款公司,设立1年后可增资扩股,增资扩股方案经当地政府同意后报省金融办审核。 第十九条 小额贷款公司的股份可依法转让。但主发起人持有的股份自小额贷款公司成立之日起3年内不得转让,其他股东2年内不得转让。小额贷款公司董事、高级管理人员持有的股份,在任职期间内不得转让。 第二十条 小额贷款公司原有股东之间股份转让,主发起人发生变化的、股份转让比例超过5%的,经当地政府同意后报省金融办审核。第四章合规经营 第二十一条 小额贷款公司的主要资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金,以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金。不得向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众存款。小额贷款公司从银行业金融机构获得融入资金的余额,不得超过资本净额的50%。 银行业金融机构向小额贷款公司融入资金时,应该认真审查是否符合上款规定,违反上款规定的,不得给予融资。 第二十二条 小额贷款公司在坚持为农民、农业和农村经济发展服务的原则下自主选择贷款对象。鼓励小额贷款公司面向农户和微型企业提供信贷服务,着力扩大客户数量和服务覆盖面。 第二十三条 小额贷款公司发放贷款,应坚持“小额、分散”的原则。贷款发放和回收主要通过转账或银行卡等结算渠道,减少现金交易。小额贷款公司70%的资金应用于同一借款人贷款余额不超过50万元的小额借款人,其余30%资金的单户贷款余额不得超过资本金的5%。 第二十四条 小额贷款公司应按照《公司法》要求建立健全公司治理结构,制定稳健有效的议事规则、决策程序和内审制度,提高公司治理的有效性。 第二十五条 小额贷款公司应建立健全贷款管理制度,明确贷款流程和操作规范。小额贷款公司不得向股东发放贷款。小额贷款公司不得跨区域经营业务。 第二十六条 小额贷款公司应加强内部控制,按照国家有关规定建立健全企业财务会计制度,真实记录和全面反映其业务活动和财务活动。 第二十七条 小额贷款公司贷款利率上限放开,但不得超过司法部门规定的上限,下限为人民银行公布的贷款基准利率的0.9倍。 第二十八条 小额贷款公司应建立信息披露制度,按要求向公司股东、相关部门、向其提供融资的银行业金融机构、有关捐赠机构披露经中介机构审计的财务报表和年度业务经营情况、融资情况、重大事项等信息,省金融办有权要求公司以适当方式,适时向社会披露其中部分内容或全部内容。 第二十九条 中国人民银行分支机构对小额贷款公司的利率、资金流向进行跟踪监测,并将小额贷款公司纳入信贷征信系统。省金融办建立小额贷款公司信息动态监测系统,进行必要的统计分析。 小额贷款公司应定期向人民银行分支机构信贷征信系统和省金融办信息动态监测系统提供借款人、贷款金额、贷款担保和贷款偿还等业务信息。小额贷款公司还应向省金融办信息动态监测系统提供融资情况、高管人员、股权变动质押等情况。第五章监督管理和风险防范 第三十条 省级有关部门要指导和督促各级政府加强对小额贷款公司的监管,建立小额贷款公司动态监测系统,及时识别、预警和防范风险,指导市、县(市、区)政府处置和防范风险。 市、县(市、区)政府要建立风险防范机制,督促有关部门建立管理制度,落实监管责任。工商部门做好准入把关、加强日常巡查和信用监管,强化年度检查,督促企业合规经营。建立处置非法集资联席会议制度,及时认定非法或变相非法吸收公众存款及非法集资的行为,加强对小额贷款公司资金流向的动态监测,强化对贷款利率的监督检查,及时认定和查处高利贷违法行为。 第三十一条 小额贷款公司应建立审慎规范的资产分类制度和拨备制度,准确进行资产分类,充分计提呆账准备金,确保资产损失准备充足率始终保持在100%以上,全面覆盖风险。 第三十二条 小额贷款公司应向注册地中国人民银行分支机构申领贷款卡。向小额贷款公司提供融资的银行业金融机构,应将融资信息及时报送小额贷款公司所在县级政府监管部门、中国人民银行分支机构和中国银行业监督管理委员会派出机构,并应跟踪监督小额贷款公司融资的使用情况。 第三十三条 小额贷款公司在经营过程中,若有非法集资、变相吸收公众存款等严重违法违规行为,由县级政府负责查处,并由有关部门取消其小额贷款试点资格,吊销营业执照,并追究公司主要负责人的法律责任。 第三十四条 小额贷款公司法人资格的终止包括解散和破产两种情况。小额贷款公司可因下列原因解散: (一)公司章程规定的解散事由出现; (二)股东大会决议解散; (三)因公司合并或者分立需要解散; (四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销; (五)人民法院依法宣布公司解散。 小额贷款公司解散,按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》进行清算。清算结束后,向公司登记机关申请办理注销登记。 小额贷款公司被依法宣告破产的,依照有关企业破产的法律实施破产清算。 第三十五条 省金融办会同省工商局、浙江银监局和人行杭州中心支行等部门,每年对小额贷款公司进行分类评价。对依法合规经营、没有不良信用记录的小额贷款公司,向银监部门推荐按有关规定改制为村镇银行。各地在试点期间擅自设立的小额贷款公司不得推荐改制为村镇银行。 第三十六条 小额贷款公司违反本办法规定,各级金融、工商、银监、人行等职能部门,根据各自职能,有权采取警告、公示、风险提示、约见小额贷款公司董事或高级管理人员谈话、质询、责令停办业务、取消高级管理人员从业资格等措施,督促其整改。 第三十七条 对存在风险隐患和违规经营的小额贷款公司,经督促整改后拒不改正的,可以委托指定的外部审计机构进行独立审计,审计结果作为取消试点资格的依据。 第三十八条 省金融办会同省工商局、浙江银监局、人民银行杭州中心支行,对小额贷款公司开展业务创新、合规经营、风险防范等方面的培训工作。第六章附则 第三十九条 本管理办法自批准之日起施行。
    休闲灌水 252 2
  • 担保公司的主要业务品种及风险控制
    巭孬嫑夯 发表于2014-06-13 11:18
    担保公司的主要业务品种及风险控制 担保公司目前主要业务品种有三个,即贷款担保、过桥业务和短期贷款。一、贷款担保(一)业务内容:借款企业向银行贷款,公司为借款企业提供连带责任保证担保。(二)风险:借款企业无力偿还银行贷款,担保公司代偿,代偿后无法足额从借款企业及其反担保保证人处追偿,拍卖抵押物仍不足追偿而发生的损失。(三)风险防范:1、优选客户,力求第一还款来源的保证。借款企业的还款能力,取决于企业生产经营情况,主要有业务收入,利润水平、偿债能力,由于目前企业财务报表可信度不高,所以必须对三者进行深入分析,其中利润水平可参考业务收入和市场行业平均利润率计算,较容易核实,其余二个我们一般从以下方面调查核实:(1)业务收入的核实,主要从以下7个方面:①财务报表②银行对账单③税单④销售合同⑤出入库登记簿⑥银行存款日记账⑦有关会计凭证,特别是银行入账凭证以上7项应互相印证、彼此相符。(2)偿债能力的核实,主要从以下7个方面:①流动比率②速动比率③应收账款周转率④资产负债率(含银行外借款)⑤对外投资⑥关联企业上述指标⑦企业实际控制人征信情况2、加强反担保措施,确保第二还款来源以上措施虽可部分防范企业经营风险,尤其是造假风险,但借款企业仍然存在市场风险、政策风险、道德风险(骗贷风险)和意外风险,所以必须加强反担保措施,具体有实际控制人个人及其配偶无限连带责任保证担保、关联企业保证担保、应收账款质押担保、收费权质押担保、股权质押担保、抵押担保等第二还款来源保证,其中房地产抵押担保最为可靠。因此,贷款担保原则上要有房地产抵押反担保。通过以上防范措施,可基本控制贷款担保风险,但仍有些风险是不可防范的,主要有:不可抗力导致抵押物灭失、抵押物价值大幅下降以及抵押物诈骗性销售等,但概率相对较小。二、过桥业务(一)业务内容:通过短期垫资,帮助贷款企业完成向银行借新还旧业务。(二)业务风险:1、资金已垫,但企业旧贷未还(垫资资金被挪用),新贷放不下来;2、旧贷已还,新贷放不下来。放不下来原因具体有4种:①银行主观上不放新贷,只是诱骗企业还旧贷②由于政策变化,银行上级通知不准放贷③借款企业被法院查封④抵押物未能抵押到指定银行,包括:抵押物被查封、抵押物灭失、抵押物被出售、抵押物被用于其他抵押。3、旧贷已还,新贷已放,但资金被企业挪用。(三)风险防范:该业务必须满足三个要件:1、企业生产经营正常;2、新的银行贷款已批好,借款合同已签订;3、企业没有或只有少量银行外借款。如果:①借款企业还能提供房地产抵押、②下家银行能先做余值抵押、③下家银行处级支行副行长以上介绍、④下家银行客户经理连带责任担保、⑤下家银行客户经理以上介绍,则按以上顺序列为优先选择业务;该业务标准模式为:1、上网及到企业实地调查生产经营情况,确认正常(万一这家银行新贷不批,可帮助企业到其他银行获得贷款);2、到银行查看贷款手续,经办人员必须亲眼看到贷款审批单原件及贷款合同原件(合同最好已做公证);3、查询企业及实际控制人征信系统,确认没有不良记录;4、查询抵押物登记信息,确认没有查封、预卖、余值抵押(或只有少量余值抵押)、限制权利等情况;5、核对并收取企业以下资料:①营业执照复印件;②法定代表人身份证复印件;③抵押物原件(含贷款押抵物及企业、关联企业或实际控制人其它抵押物);④一个贷款账户印鉴章(与银行预留印鉴核对,防止企业挪用新贷款);⑤贷款账户剩余支付凭证(贷记凭证等,须与开户银行核对,确认没有剩余空白支付凭证留在企业手中,防止企业挪用新贷款);⑥贷款账户金融服务卡(如有);⑦与贷款金额相同的贷款账户贷记凭证一张(用于划回借款);⑧贷款账户网上银行密钥(如有);⑨企业实际控制人的住宅、车牌号、手机号等。6、与企业签订借款合同(须企业当面盖章、法定代表人当面签字);7、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议;8、下家银行介绍人当面签署连带责任保证(如有);9、经办人员亲自到房地产交易中心收取企业向我公司借款的抵押物他项权证(原件,如有);10、查询下家银行余值抵押登记情况,确认已抵押(如有);11、收取企业现金(借款利息,不开收条收据);12、财务开出银行本票,并向企业出示(不得交给借款人),收取企业收据,然后与借款人企业人员一起到上家银行归还贷款(确保垫资不被企业挪用);13、跟踪贷款发放进度,及时用贷记凭证划回借款。三、短期贷款业务:为生产经营正常、抵押物充足的企业提供短期贷款。该业务必须满足以下要件:1、抵押物变现容易,目前只接受商铺、办公用房及别墅、豪华住宅,且抵押物不得用于学校、医院、养老院、幼儿园等公益性事业;2、抵押率低于50%。3、企业没有或只有少量银行外借款。该业务标准模式为:1、上网及到企业实地调查生产经营情况,确认正常;2、查询企业及实际控制人征信系统,确认没有不良记录;3、查询抵押物登记信息,确认没有查封、预卖、余值抵押(或只有少量余值抵押)、限制权利等情况;4、与企业签订借款合同(须企业当面盖章、法定代表人当面签字);5、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议;6、与企业一起到房地产交易中心办理抵押登记;7、我公司经办人员亲自到交易中心取抵押物他项权证(防止拿到假证);8、收取企业现金(借款利息,不开收条收据);9、到期收回本金,撤销抵押。
    参观考察 405 0
追踪的平台 更多 »
暂无追踪的平台
关注的投友(4) 更多 »